身陷舆论风波,增速低于预期,万科如何“活下去”?

2020-05-05      来源:搜狐   浏览次数:56

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©️资本侦探原创

作者 | 王舷歌

万科最近很热闹。

4月2日王石携万科全体一次性捐出2亿股万科企业股给清华大学,共同建立清华大学万科公共卫生与健康学院。万科表示,此次并非企业捐款,捐出的并非万科上市公司资产,而是1984年万科成立以来数十万员工36年努力奋斗的共同成果和财富。

然而这笔可以记入中国慈善史的股权捐赠却遭遇了巨大的质疑——

4月22日,广东省房地产研究会执行会长、前万科员工韩世同实名举报万科的这次捐赠事件。他表示:“我最大的诉求是,万科召开员工代表大会审议认为这属于无效捐赠,把捐赠给清华的集体股截回来。”

4月28日,原万科深圳地产公司总经理车伟清等10名万科老员工致信清华大学校领导,要求清华大学退还被王石和万科企业股中心捐赠的2亿股万科股票。

除了质疑王石是否有权利把万科的集体股份送给清华,信中还直陈万科企业股存在太多不确定因素,例如:股权归属存在争议、捐赠程序存在问题、捐赠者动机目的存疑、捐赠者涉嫌私吞企业股以及未经过专业机构审计等等。若清华大学执意接受此项疑团重重的捐赠,恐怕会涉嫌接赃和共同侵权。

王石和郁亮

同样是在4月,万科还卷入了一块土地的围标风波。据第一财经报道,中国海外发展、万科和华润置地,因为涉嫌围标上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块(地块公告号:202002701),三家企业在上海的相关负责人被警方带走协助调查。

一波未平一波又起。对于万科来说,雷阵雨似得热点事件其实无伤大雅,真正值得关注的是其2019年收入及利润增速均已低于市场预期,合同销售金额与面积均为近几年最低增速。

万科近5年股价走势

· 数读万科 ·

今年3月中旬,万科公布了让人有些失望的2019年年报。

报告显示,公司2019年取得营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;归属于上市公司股东净利润388.7亿,同比增长仅15.1%,公司收入及利润增速均低于市场预期。

或许是自去年11月份,万科董事会名誉主席王石无意间透露万科2019年“年报非常好”这一消息,这也给了市场及投资者对公司较高的期许;而万科实际交出的一份颇为“中规中矩”又远不及投资者预期的成绩单,也使得市场对公司前景颇为悲观。

作为国内第二大房地产开发商,万科销售收入增速为23.6%,低于排名第一的碧桂园28.2%以及排名第四的融创35.7%的收入增速,高于排名第五的保利以及排名第三恒大的收入增长。而万科收入增速低于预期,主要是由于房地产项目竣工规模低于年初目标,拖累项目结转收入。

组成方面,万科来自房地产开发业务收入3526.5亿元,收入占比达到95.86%;来自物业服务收入127亿元,占比3.45%。

曾几何时多元化业务发展的战略主线现在已很少在公司层面提及,万科也逐渐回归到房地产开发商的最初角色。

在合同销售方面,万科2019年合同销售额为6308.4亿元,同比增长仅为3.9%;合同销售面积为4112.2万平米,同比增长1.8%,均为近几年最低增速。

在规模上,万科倒仍然位列第一梯队。根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜,万科全口径合同销售额在国内房企中排名第二,仅低于碧桂园,高于恒大、融创及保利。

盈利方面,万科在2019年的盈利增长远低于市场预期。

公司2019年实现归属于母公司股东净利润388.7亿元,同比增长15.1%,低于市场预期10个百分点;公司利润率为10.6%,较前两年同样呈现下降趋势。

万科利润增长未达预期,很大程度上是由于结算毛利率下降幅度较大导致。公司2019年毛利润1004.4亿,同比增长13.6%,增速远低于收入增速;公司毛利率为27.3%,低于2018年2.4个百分点。

公司毛利率的下降,在一定程度上是由于税金及附加增幅较大导致。万科2019年税金及附加为329.1亿元,同比增长42%,远超过收入增速。税金及附加的大幅增长,是由于公司2019年计提的土地增值税清算准备金增加导致。

费用方面,万科2019年总的经营费用为211.3亿元,同比增长10.3%;公司经营费用率为5.7%,较2018年下降0.7个百分点,总体经营效率有所提升。

但考虑到毛利率下降幅度远高于经营费用率减少幅度,公司净利增速依然承压。

负债方面,万科依然延续其“低杠杆高周转”的整体策略。

尽管公司2019年杠杆水平较2018年略有提升,但依然保持在行业低位。公司2019年末净负债比率为33.9%,高于2018年3个百分点;公司2019年净财务费用为57.4亿元,相比2018年略有下降。同时,万科2019年末现金余额高达1661.9亿元,可覆盖一年内有息负债的1.8倍,公司短期偿债风险较低。

· 万科如何“活下去” ·

回望历史,1993年房地产时代来临,万科果断聚焦住宅开发,并深耕城市圈,销售业绩大幅攀升(2002-2019年CAGR34%)。2010年行业面临政策严调控,万科在运营模式上提出高周转、小股操盘,带动ROE水平持续提升。2014年行业进入成熟期,万科又抢先布局多元化。

两年前,万科郁亮喊出“活下去”的目标。在格外特殊的2020年,这一目标似乎要成为一个真命题。接下来的万科如何“活下去”?

首先在组织方面,2019年万科城市总经理换防频频,剑指组织重建的“大江大海”计划如火如荼。“万科要建设矢量组织、冠军组织和韧性组织。”郁亮表示:“我们所有的事都围绕八个字,组织重构,事人匹配。”

其次是主业方面,土储偏低,土储风险是万科“谨慎经营”下一直存在的问题。近两年万科通过逆周期拿地,显著降低地价成本。目前万科土地储备规模合理适中,且主要分布在一二线城市(占比超过80%),能支撑销售增长

而多元化方面,万科物业服务合同管理面积6.4亿平米,市占率(2.5%)居行业前二;万科的物流仓储即旗下万纬物流市占率居行业前三,且公司为普洛斯第一大股东;商业地产印力管理面积近900万平,整体出租率达97%;长租公寓泊寓则累计开业11万间。

图片来源:平安证券

看上去,万科的未来充满想象空间。而好消息是,已有实际数据证明疫情对万科的影响非常有限。

根据万科四月初发布的一季度经营数据,万科1-3月份累计合约销售金额1378.8亿元,较去年同期减少7.7%;累计合同销售面积884.8万平方米,同比减少4.3%。

疫情影响之下,公司一季度销售规模总体略有下降。但进入3月份随着防控形势好转,3月份销售额同比降幅已收窄至4.2%,销售数据呈现改善的态势。

另外值得注意的是,万科一季度在营收及利润方面则展现了相反的趋势。

万科在一季度收入同比略有下降,为477.7亿元,同比减少1.2%。公司营收的下降主要是在疫情影响下,公司开发结算收入同比下降导致。

而在盈利方面,万科一季度则逆势而上,表现了不错的增长趋势。公司一季度归属于上市公司股东的净利润12.5万亿元,同比增长11.6%,这主要是由于结算项目的权益较去年同期明显提升导致。

尽管收入略有降低,但公司盈利提升显著,这体现了万科的基本面还是比较稳健的。

不过,今年还剩8个月,接下来的变数也还很多。

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