快跑!最后的逃命机会,未来这类房子价值将会一直往下掉

2020-05-05      来源:搜狐   浏览次数:56

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作者:时晨晨

来源:叶檀财经

中国楼市的神话一个接一个破灭!

买房暴富神话破灭,新上车的那波人,账面财富至少缩水20%以上。

拆迁暴富神话破灭,棚改货币化退出舞台,老破小砸在手里卖不出去。

现在,轮到了学区房。酝酿了两三年的风暴,终于爆发了!

学区房的神话破灭,巨额财富被绞杀,最后的接盘侠将付出沉痛代价!

01、政策巨变学区房逻辑崩盘!

4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,西城区将实行多校划片入学。

文件明确:

1、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

3、其他还包括:不仅是幼升小,非京籍明年小升初要看“四证”;新增一所一贯制校,徐悲鸿初中招生暂停一年;小升初对口直升今年增至80%;民办校全部摇号,录取时间排序第一;小学寄宿学校招生电脑派位;防疫一线医务人员子女优先安排入学等等。

什么意思呢?学区房逻辑崩盘!

以前想让孩子上好一点的学校,花钱、托关系都不好使,最后还是得靠学区房。

每所名校都有对应的固定学区房,买了这些小区的房子,就能上名校,概率100%,无非是多花点钱。现在,花钱也没用了!

多校划片,名校对应的学区范围扩大,以前两个小区能上名校,现在可能扩大到四个小区。

问题是,校园还是那么大,教师还是那么多,学区房势必有些学生不能上这个名校。

怎么办?摇号。摇中的上名校,摇不中的上普通学校。

这种对学区房的杀伤力极大!用简单的概率论知识就能讲清楚:

如果一套学区房价值2000万,其中房子的价值1500万,学区的价值500万。

新规定出来后,若名校学区房上名校的概率下降至50%,那么学区的价值就只值250万(500万*50%)。

也就是说,学区房的整体价值也就下降至1750万(2000万-250万)。

以往每年都有一个学位,现在变为每6年1个学位,那么学区的价值还会再下降5/6。

最后一算,差不多学区的价值只相当于以前的1/10。

消息一出来,西城区的业主还是直接炸了,赶紧把房子挂出来出手,想赶在7月31号之前卖个好价格。

所以,有的业主,房子的挂牌价比最近成交价甚至低了几十万!

注意一个时间点,7月31日,新老划断。

在此之前,买了学区房、户口迁到西城区了,还按原来的规定,100%上名校。

在此之后,买的学区房,就采取多片区政策,参加电脑派位或摇号,不能保证一定就能上名校。

最后两个月,跟时间赛跑,老业主慌不择路,新接盘侠着急跳坑!

据中国证券报报道:“看房人明显多了,5月1号一天卖了8套,西城区宏庙和西单片区一天新挂了30多套,有的还没来得及录入。”

任何游戏,基本上都是先到的占便宜,后来的埋单。学区房这个击鼓传花的游戏,更是如此。

最后的新接盘侠,虽然抓住了上车的最后机会,但是也付出了巨大的代价!

过去的学区房怎么玩儿的?过去买学区房,叫投资。

买了学区房,获得上名校的资格后,转手把房子卖掉,不仅不会亏钱,房价上涨还能赚钱。

一套2000万的学区房,说不定最后还能卖2200万,最后赚个200万。

现在买学区房,叫一次性消费。

买了学区房,的确还能100%上名校,但是想转手把房子卖掉,就要难了,没人愿意接盘了。

一套2000万的学区房,最后只能卖1500万。相当于,真金白银花500万去买了个入学资格!

很多人都会想,有这个钱,让孩子上国际学校,或者出国接受最好的教育,不好么?

学区房价值毁灭,才刚刚开始!

02、学区房价值毁灭,大势已起,快跑!

当下户均1.5套房子,实际上房子不短缺,缺的是依附在房子上面的资源。

学区房炒作的是什么?优质资源短缺!学区房,过去是价值最坚挺的房子,很多城市的房价,都是从学区房开始上涨。

比如,本轮深圳房价。

福田区八卦岭片区本来房价平平,但2019年初传闻这里要建设一所名校,房价随后一路上行。

2019年3月,一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米,但2020年3月,同类房子成交价就飙升至8.2万/平方米,一年之内成交价上涨46%!

深圳18.8%的购房者都选择学区房,较之前10%的平均水平,几乎翻了一番,涨的最凶猛的学区房分别是,大冲学校、宝安中学和宝安实验。

趋势起来的时候,总会有一些格外凶猛的回头浪,做最后的殊死抵抗。现在的学区房,有两种截然不同的现象,北京是一种现象,深圳是另外一种现象。深圳就是回头浪,全国名校云集的北京西城学区房,才代表着大势所趋。

西城区这些学区房政策,比如“六年一学区”等等,都是“传闻已久”,如今只是落到了实处而已。

未来,除了西城区,海淀、东城等等北京其余13个市辖区也将全面推广“多校划片”、“六年一学位”等等新政策。

为什么大家都有传闻,因为顶层设计早就有了!

2019年7月份,两个最高机构就出台了重磅政策,剑指教育改革。

这份政策特别需要注意,我们知道,越是规格高的文件,越不涉及具体举措,一般都是指明大方向即可。

这样方便下面的人大胆的开展工作,不用瞻前顾后,有所顾虑,最后导致不作为。

这份最高规格的文件,非常特别,直接具体点出:

民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生,对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。

这份文件,通篇未提教育公平,实际上“公民同招”就暗示了教育公平。

因为,很多城市,比如上海,一直是民办学校的教育实力更强,优质学区房都是针对民办学校的。只有民办学校选不上了,才选择相对好一点儿的公办学校。

最顶层直接掐断了这个优先顺序,就是为了促进教育公平。

教育部也心领神会,要求各地,稳妥实施多校划片,采取随机派位方式入学。各地方地方纷纷制定细则,剑指教育公平,屠刀砍向学区房:

北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市,陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”(合法多生育的除外)政策;

江苏2020年将实施“公民同招”、“100%摇号”政策;杭州2020年“公民同招”,百分百电脑派位。

学区房,全靠政策。关键是,这是一个好坏政策概率不对等的游戏。

过去,顶级学区房集万千宠爱于一身,巅峰之后就是下坡路,大趋势也已经改变,以后的每一项政策,都不会产生利好,都可能是利空。

出现100个利空政策后,才可能出台1个利好政策。翻译成投资术语就是,收益有限,风险无限。

不要指望谁能扭转这个趋势,学校?根本不可能。

学校没有任何理由和动力,去维护学区房购房者的利益。学区房购房者赚了钱又不会分给学校一分钱,二者的利益本来不一致。

所以,学区房的价值一直会往下掉!

从开始吹风,到顶层政策制定,再到各地制定具体政策留出缓冲时间。两三年过去了,现在到了全国各地政策落地的时间了。

学区房价值真正毁灭的时间,也到了!

最后,为什么是学区房?

促进教育公平,我们也做了很多,比如教育信息化等等。很明显,学区房每平米高达30万的价格,以及价格奇高质量奇差,这些更吸引眼球。

拿学区房开刀,重点不是学区,而是房,它违背了“房住不炒”理念。

房住不炒,第一阶段,去除房子的金融属性。

先是控制杠杆,严控杠杆资金进入房地产;然后限售限购,冻结房地产市场交易。

没有杠杆,没有交易,房地产基本去掉了金融属性。

房住不炒,第二阶段,去除房子的附加属性,最重要的就是教育属性。

先是从学区房开始,“多片划区”,“六年一学位”,向优质教育资源动刀;然后租购同权,租房也能上学,促进普通教育资源公平。

北京西城区的学区房,窗口期出现,逃命时间只剩2个月!随着各地具体政策落地执行,全国学区房逃命窗口期也开始出现!

学区房价值毁灭,绞杀的是最后接盘侠的巨额财富。大势已经起来,千万别心存侥幸,快跑!

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